الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري

من الضروري جدا أن يفهم كل مقبل على حياة الاستثمار والنمو المالي ماهو الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري، إذ أن الخلط بين المفهومين قد يؤدي إلى عدم اتخاذ قرارات مالية في اتجاهها الصحيح.

لا يختلف اثنان على أن كلا من التمويل العقاري و الرهن العقاري هما إحدى طرق الاقتراض المشروعة، ولكنهما يختلفان في الطريقة والهدف، سنتعرف في هذا المقال على مفهوم كل منهما ليتضح الفرق بينهما، كما سنوضح شروط كل منهما وانواعهما، تابع معنا. 

مفهوم التمويل العقاري 

التمويل العقاري هو أن يحصل المقترض على مبلغ مالي لتمويل لشراء عقار مثل منزل للسكن أو إعادة البناء أو الاستثمار ، ويكون هذا العقار بضمان لدى الجهة الممولة مثل البنك حتى ينتهي المقترض من سداد قيمة العقار في فترة زمنية محددة ومعروفة لدى الطرفين مع الفائدة الكاملة.

وعادة ما يكون سداد التمويل العقاري من خلال أقساط شهرية تختلف قيمتها باختلاف قيمة العقار ومدة السداد، وفي حال تعثر سداد المبلغ المتفق عليه يحق لصاحب التمويل أو يحجز العقار ويسترد مبلغ التمويل من خلال عرضه على البيع.

مفهوم الرهن العقاري 

الرهن العقاري هو أن يحصل المقترض على مبلغ معين من الممول مثل البنك مقابل رهن عقارًا يمتلكه، وهو أحد أنواع القروض التمويلية التي تساعد الأفراد على اقتراض المال لتيسير أمورهم التجارية أو الشخصية.

وهو أحد التفاهمات  القانونية التي يستطيع بموجبها المقترض أن يحصل على المبلغ مقابل استخدام أحد الأصول الثابتة التي يمتلكها الأول كضمان لتسديد المبلغ على دفعات.

الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري في المفهوم

من خلال المفهوم هنا،  نوضح موضع التشابه والاختلاف بين التمويل العقاري والرهن العقاري، حيث يتشابه التمويل العقاري مع الرهن العقاري من حيث أن السداد يكون على أقساط شهرية يتم الاتفاق عليها مسبقا، ويكمن الاختلاف في أن قرض التمويل العقاري مخصص لشراء عقار سكني أو استثماري حصرًا، بينما يمكن لمقترض الرهن العقاري استخدام مبلغ القرض لأي غرض يريده.

مزايا التمويل العقاري

• تمنح جهة التمويل المانحة لهذا القرض نسبة من سعر العقار الأصلي بهدف مساعدة الأفراد على شراء عقار ما سواء سكني أو تجاري.
• مبلغ التمويل يستخدم فقط للهدف الأساسي والمحدد في العقد، ألا وهو شراء أو تشييد عقار ما ولا يجوز التصرف به لأغراض أخرى.
• يبقى الممول هو مالك العقار إلى أن يتمكن المقترض من سداد مبلغ التمويل كامل مضاف إليه قيمة الربح المتفق عليه، وبعد هذه الفترة يتم نقل الملكية إلى المقترض.
• يتم السداد من خلال أقساط من الراتب الشهري للمقترض، وتقوم جهة التمويل بدراسة الملف المالي للعميل والتأكد من قدرته على الانتظام والالتزام في السداد. 
• يتطلب التمويل العقاري الحصول على موافقة المقترض على الاطلاع على تقريره الائتماني واضافة التمويل بعد الحصول عليه وتحديث ملف بياناته.

مزايا الرهن العقاري

1. تعتمد فكرته على أن يكون العقار محل الرهن ملك للمقترض، وقيمته وافية للمبلغ الذي حصل عليه.
2. الرهن العقاري هو مبلغ تمويلي متعدد الأغراض، حيث يمكن للمقترض استخدام مبلغ التمويل لشراء عقار، أو توسيع نشاط تجاري أو أي استخدام آخر.
3. الرهن العقاري لمن لديه عقار ولا يرغب ببيعه وهو بحاجة إلى سيولة نقدية.
4. يكون العقار المرهون هو الضمان الذي يوفره العميل لجهة التمويل، ولكن أيضاً على جهة التمويل التأكد من قدرة المقترض على الوفاء بالتزاماته المبنية على الرهن العقاري.
5. يتطلب التمويل العقاري الحصول على موافقة المقترض على الاطلاع على تقريره الائتماني واضافة التمويل بعد الحصول عليه وتحديث ملف بياناته.
6. قد لا يشترط تحويل الراتب الشهري
7. على جهات التمويل المرخصة اتباع نظام الرهن العقاري المسجل الالتزام بالشروط والأحكام المتعلقة به.

أنواع التمويل العقاري

نذكر هنا أشهر أنواع التمويل العقارى الدارجة فى الوطن العربى هى:

1. التمويل بالإجارة : يقوم الممول  (مثل البنك) بشراء العقار ويقوم بتأجيره للمقترض مع الاتفاق بأن يتملك المقترض العقار في نهاية التأجير مع أخر قسط، والتمويل بالاجارة تكون النسبة المدفوعة متغيرة، أي أنها ترتفع وتنخفض بتغير نسبة الفائدة وبالتالي تتغير قيمة الأقساط الشهرية.
2. التمويل بالمرابحة: يقوم الممول ( مثل البنك ) بشراء العقار ثم بيعه للمقترض وإضافة نسبة الربح المعلومة عليه، في حالة المرابحة فإن العقار يسجل باسم المقترض منذ البداية وتكون نسبة الفائدة ثابتة وبالتالي تبقى قيمة الأقساط ثابتة ولا تتغير .
3. التمويل بالمشاركة اﻟﻣﻧﺗﻬﻳﺔ ﺑﺎﻟﺗﻣﻠﻳك (اﻟﻣﺷﺎرﻛﺔ اﻟﻣﺗﻧﺎﻗﺻﺔ): في هذا النوع يقوم المقترض والبنك بالمشاركة فى تمويل شراء العقار ويقوم البنك فى البداية بشراء العقار بالكامل ثم يقوم المقترض بشراء حصة البنك بشكل تدريجى على مدة طويلة حتى تصبح قيمة تملك البنك فى العقار صفر. وفى الوقت نفسه يؤجر العميل المقترض الحصة المملوكة للبنك فى العقار ويتم إنقاص الإيجار كلما زادت حصة العميل فى العقار وبالتالى يتم إعادة تقييم مبلغ الإيجار كل فترة حسب نظام الجهة الممولة ، وغالبا ما تكون 6 شهور.

أنواع الرهن العقاري

• ذو فائدة ثابتة: نسبة الفائدة المطبقة على المبلغ تبقى ثابتة دون تغير على طول الفترة الزمنية المحددة والمتفق عليها  للسداد، وهذا النوع قليل المخاطر ومستقر لكونه لا يتأثر بنسب الفائدة وعليه تبقى قيمة القسط ثابتة شهريا.

• ذو فائدة متغيرة: نسبة الفائدة تتغير بشكل دوري مما يؤثر على قيمة القسط الشهري المدفوع، وبالتالي لا يمكن التنبؤ بالتغير الذي يمكن حدوثه ، والايجابية الوحيد التي قد يكتسبها المقترض هي في حال انخفاض نسبة الفائدة فقط.

• إعادة التمويل: يتمثل في نقل تمويل الرهن العقاري إلى خطة أخرى تتناسب مع إمكانيات المقترض ووفق لشروط معينة، لكن يلزم من المقترض قبل الشروع في اختيار هذا النوع أن يدرس سعر الفائدة للقرض الحالي والقرض الجديد. ودراسة تكلفة إعادة التمويل. 

لكل مقبل على الاستثمار العقاري يجب عليه أن يكون على دراية كاملة بالمفاهيم العقارية ومعرفة التفريق بينها كأن يدرك الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري له دور كبير في اتخاذ قرار ناجح في الحصول على نوع التمويل اللازم لفكرته الاستثمارية و يسهل عليه ويمنحه فرصة نجاح عالية في نمو استثماره.